Da oltre 25 anni, al numero 1 delle FAQ che mi sono state poste c’è: “Ma quanto vale il mio hotel?”
Per provare a dare qualche spunto interessante su come si valuta una Struttura Alberghiera è d’obbligo fare alcune precisazioni.
Un Hotel è un impianto di un’azienda e come tale va valutato. Per semplificare, l’Hotel vale quanto rende!!
Il mercato hospitality italiano è composto da numerosissimi (n. 1 in Europa) hotels creando un microcosmo di piccole e piccolissime aziende le cui proprietà, solo nel 14% dei casi, gestisce la struttura.
Detto ciò, alcuni degli indici più importanti per una corretta valutazione dell’Impresa e, di conseguenza, dell’immobile, si riferiscono alle performance di reddito.
G.O.P. (Gross Operating Profit) ed E.B.I.T.D.A. rappresentano i due KPI principe ma, numerose altre considerazioni possono essere elaborate. Normalmente, nelle trattative sui contratti di Affitto d’Azienda, Management Contract o Cessione di quote o di Immobili, un moltiplicatore del valore ebitda rappresenta una base di ragionamento.
In condizioni “normali” di mercato (al netto di pandemia, crisi energetica, ecc) un G.O.P. accettabile per una struttura Full Service non dovrebbe essere al di sotto del 30/35% della produzione con ebitda intorno al 15/18%. Da ciò si può desumere quale può essere il valore di un eventuale Canone di Affitto o Rata Mutuo\Ammortamento sostenibile.
Ipotizzando una Produzione annua di 5 milioni, con un G.O.P. DEL 30%, pari a 1.5 milioni, avremo a disposizione un valore massimo di 700/800 mila euro per pagare Affitto\Ammortamenti\Rate Mutuo.
A questo valore va però dedotto il costo più infimo e meno tangibile di tutti: Il TEMPO. Per ottenere una performance in equilibrio come quella descritta è necessario affrontare una fase di start up che non durerà meno di 3 anni. 36 mesi in cui, il GOP sarà vicino allo zero ed ebitda certamente negativo che dovrà essere recuperato negli anni successivi.
Si passerà dunque da un valore di 700/800 mila ad un ben più corretto e prudente 500/600. Ovviamente, in base alla durata del contratto, la riduzione del valore potrebbe essere diluita.
Tanti GURU del nostro mondo, ancora oggi parlano di affitti al 20% del fatturato. Probabilmente condizionati da una tradizione di 30 anni fa che ancora oggi i commercialisti sponsorizzano che, nel 90% dei casi, manda a monte deals importanti per proprietari e gestori.
Non è da sottovalutare la componente degli altri servizi oltre all’alloggio: F&B, ancillaries, ecc. Sulla produzione di questi servizi, calcolare il 20% di affitti è da suicidio. Salvo poche realtà consolidate da tempo, rappresentano delle opportunità per una migliore vendita delle camere ma, da sole, non hanno marginalità sufficienti.
La Destinazione, però, può modificare i valori in maniera significativa. Un Ebitda di 500 mila euro prodotti a Venezia sono completamente diversi da 500 mila euro prodotti a Calasetta. Nella prima ipotesi il vantaggio di una destinazione “sicura” che garantisce nel tempo valori e redditività ma la minaccia di essere un’azienda non leader, e quindi, trainata dal mercato e sotto la pressione della concorrenza; nella seconda, Calasetta, troveremo una posizione Leader di Mercato che condiziona gli andamenti e che subisce poco i competitors. Se tralasciamo gli aspetti della “seduzione emotiva” a vantaggio di Venezia, la valutazione andrebbe approfondita.
Per fare una valutazione approfondita è necessario rivolgersi a Professionisti del Settore tralasciando agenti immobiliari, periti delle banche, commercialisti se non gia a conoscenza di queste dinamiche. In tanti anni alle prese con queste iniziative, ne ho incontrati pochissimi.
